Оспаривание кадастровой стоимости
|
ЦЕНА
|
Расчёт земельного налога, а теперь и налога на иную недвижимость, производится исходя из кадастровой стоимости налогооблагаемых объектов. Кадастровая оценка используется и при установлении арендной платы за государственную и муниципальную собственность, а в случае её выкупа — при расчёте цены отчуждения.
К сожалению, результаты государственной кадастровой оценки редко согласуются с реальной ситуацией на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость более миллиарда рублей для участка земли, красная цена которого 70 млн, — типичная ситуация. В итоге налог или арендная плата часто оказываются необоснованно высокими. Но: нарушенные несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей недвижимости права собственников и арендаторов могут быть защищены путём изменения стоимости объекта в государственном кадастре недвижимости. Процесс, приводящий к изменению (обычно снижению) неадекватной кадастровой стоимости недвижимого имущества, называется оспариванием кадастровой стоимости.
Почему кадастровая стоимость недвижимости не соответствует рыночной?
Государственная кадастровая оценка — массовая. Стоимость земельного участка (или иного объекта) рассчитывается по единой формуле, не предполагающей детального анализа каждого объекта. Кадастровая стоимость сотки земли в пределах одного квартала получается одинаковой, реальная же цена участков может различаться в разы: «среднеквартальная» оценка не учитывает, например, расположение участка у красной линии или в тупиковом переулке, ограничения по въезду и наложенные сервитуты. К этому следует добавить и человеческий фактор (профессионализм оценщика), степень достоверности сведений о местных ценообразующих факторах и многое другое.
Кадастровая оценка проводится каждые три – пять лет. Результаты массовой государственной оценки земли можно найти на сайтах региональных управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Правовые основания для оспаривания и начало процесса
Согласно новой редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 21.07.2014 г. основаниями для переоценки кадастровой стоимости недвижимости являются:
- Недостоверность или недостаток сведений об объекте.
- Определение рыночной стоимости объекта на дату проведения кадастровой оценки (как правило, это 1 января прошедшего года для Москвы, а для регионов даты сильно варьируют).
В любом случае процесс оспаривания начинается с проведения независимой оценки объекта недвижимости. Далее рыночную стоимость объекта, определённую независимыми оценщиками и указанную в отчёте об оценке, можно оформить как кадастровую при положительном решении одной из двух упомянутых выше инстанций. Сделать это можно самостоятельно, но надёжнее доверить респектабельной оценочной компании весь процесс снижения кадастровой стоимости, особенно если Вы столкнулись с этим впервые.
ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» предлагает полный комплекс услуг по
оспариванию кадастровой стоимости недвижимости
Оценочная компания ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» проводит независимую оценку, судебную экспертизу оценок других компаний и процедуру оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости «под ключ» в Воронеже, Москве и всей центральной России.
Мы работаем и с физическими, и с юридическими лицами: оспариваем кадастровую стоимость земли, объектов недвижимого имущества коммерческого назначения (бизнес-центров, складских и торговых комплексов, офисов, гаражей), жилой недвижимости (квартир, домов). В Москве чаще всего возникает необходимость снижения кадастровой стоимости торговых центров, зданий и помещений, в то время как в других регионах, включая Воронеж, пока интенсивнее оспаривается кадастровая стоимость земельных участков.
Эксперты компании ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» готовы провести все этапы оспаривания:
- Оценку рыночной стоимости недвижимости.
- Получение положительного решения о снижении кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра. Вопрос в досудебном порядке решается легко, если снижение составляет 40-50% при мощных доказательствах, если около 90% и более, то чаще отказывают, что проблемой при грамотном подходе не является — всё решается в судебном порядке.
- Проведение судебного процесса до вынесения решения об удовлетворении иска об оспаривании (арбитражный суд предпочтительнее судов общей юрисдикции). При необходимости подаются апелляция и кассация.
- Получение решения об оспаривании кадастровой стоимости, уведомление органов местного самоуправления и внесение новой стоимости в кадастр.
При всех преимуществах комплексного подхода ситуации бывают разные, потому мы помогаем и на отдельных этапах процесса: просто готовим отчёты, к которым сложно придраться, или же по запросу суда даём независимые экспертные заключения на отчёты, выполненные другими оценочными компаниями. На сайте Московского арбитражного суда наша компания обозначена в качестве рекомендованного судебного эксперта.
Сотрудники ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» стремятся учесть уже на этапе оценки все обстоятельства, способные негативно повлиять на исход оспаривания, и рекомендуют всем заказчикам этой услуги обращать на них внимание при выборе оценщиков.
! В отчёте об оценке для оспаривания должна фигурировать рыночная стоимость объекта на дату проведения кадастровой оценки, которую можно узнать по выписке из Росреестра. В случае несоответствия отчёт отвергается судом. Наши специалисты постоянно отслеживают даты региональных кадастровых оценок и запрашивают информацию о них в госструктурах.
! Отчёт в комиссию по оспариванию подаётся в электронном виде и без электронной цифровой подписи (ЭЦП) не принимается. Более того, ЭЦП должна быть усиленной квалифицированной и подходить именно для подписания отчётов (есть другие виды). Такая ЭЦП в обязательном порядке должна быть у оценщиков-исполнителей, у директора оценочной компании и экспертов СРО, которые будут готовить экспертное заключение по оценке. Для подписания электронного отчёта также необходимо специфическое программное обеспечение.
Стиль и результаты работы ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга»
- Бесплатно в течение 1 дня делаем предварительный расчёт экономии, чтобы Вы оценили целесообразность оспаривания.
- Оперативно реагируем на заявку и не требуем приезда в наш офис — договор при желании клиента будет доставлен на объекте оценки.
- Работаем «под ключ» — от отчёта до снижения налога.
- Основную часть стоимости наших услуг Вы оплачиваете только после достижения положительного результата (снижения налогооблагаемой базы).
- Все наши оценщики имеют усиленные квалифицированные электронные подписи.
- Все отчёты, подготовленные ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга», без замечаний прошли экспертизу в СРО и были приняты комиссиями по оспариванию и судами.
Благодаря сотрудничеству с ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» предприятия Московской и Воронежской областей уже сэкономили десятки миллионов рублей — кадастровая стоимость недвижимого имущества по нашим отчётам снижалась на 40-1600%. Примеры объектов:
- офисное здание в центре Москвы площадью 20 тыс. м2, снижение налогооблагаемой базы составило 68% (с 4,5 млрд руб. до 2,7 млрд руб.);
- земельный участок в Новой Москве площадью 55 Га, снижение налогооблагаемой базы — 143% (с 3,9 млрд до 1,6 млрд);
- земельные участки в Щёлковском районе, снижение налогооблагаемой базы — 1600% (с 1,5 млрд до 90 млн!).
Необходимые документы и сроки оспаривания
Для первого этапа — определения рыночной стоимости — оценщикам нужно предоставить:
- кадастровый паспорт объекта;
- кадастровая выписка;
- правоустанавливающие документы на объект;
- паспорт БТИ (для зданий).
Длительность всего процесса оспаривания кадастровой стоимости предсказать довольно трудно, но мы гарантируем, что всё, зависящее от нас, решается в кратчайшие сроки:
- отчёт готовится всего 5-7 дней;
- на сбор документов для комиссии клиенту требуется обычно не менее 5 дней;
- официальный срок досудебного оспаривания (рассмотрения заявления комиссией) — один календарный месяц, однако на практике компании ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» удавалось завершить все процедуры за 14 рабочих дней при условии, что пакет документов был готов заранее;
- срок оспаривания в суде не регламентирован законодательством.
После завершения всех этапов новая кадастровая стоимость фиксируется в кадастре, производится пересчёт налога или арендной ставки с 1 января года, в котором была подана заявка в комиссию. К сожалению, за прошлые годы пересчитать платежи в бюджет невозможно.