Оценка коммерческой недвижимости

ЦЕНА
от 7 000 руб.

К коммерческой недвижимости относится любое недвижимое имущество, предназначенное для регулярного получения дохода юридическими и физическими лицами. Этот тип имущества включает офисные, торговые и производственные здания и помещения, гостиницы, земельные и лесные угодья, водные объекты, участки недр и т.п. Более того, сюда же относятся объекты социального назначения (спорткомплексы, клубы, медцентры), используемые в коммерческих целях, и даже многоквартирные дома как инвестиционные проекты (на этапе строительства). Отдельные квартиры, конечно же, из этой категории выбывают.

Коммерческую недвижимость приходится оценивать гораздо чаще, чем жилую: во-первых, в интересах правообладателя использовать её рационально (и менее затратно), во-вторых, обязательства по оценке возлагаются на правообладателей государством при осуществлении большинства операций с такой недвижимостью.

Специфика определения рыночной стоимости коммерческих объектов

Можно выделить два принципиальных момента, усложняющих оценку коммерческой недвижимости по сравнению с жилой:

поскольку извлечение прибыли — главный признак коммерческой недвижимости, то и в оценке её рыночной стоимости в обязательном порядке присутствует прогнозирование её доходности в случае максимально эффективного использования, учитываются коммунальные и иные расходы, заработная плата работников и множество на первый взгляд не относящихся к недвижимости факторов.
поскольку однотипной коммерческой недвижимости довольно мало, банальным сравнением с подобными объектами на рынке при её оценке не обойтись; это означает, что каждый объект рассматривается как уникальный, обладающий специфическим набором разнородных характеристик.

Такие особенности оценки коммерческой недвижимости диктуют и особые требования к оценочной компании и даже конкретным исполнителям. Справиться с анализом сложных объектов (комбинатов, месторождений) могут лишь оценщики-виртуозы, не только получившие соответствующее образование и опыт, но и обладающие эрудицией и нестандартным мышлением.

Компания ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» оценивает
коммерческую недвижимость любого масштаба для любых целей

C 2004 года мы занимаемся оценкой стоимости зданий (и их частей), сооружений и земли различного назначения в Воронеже, Москве и других пунктах ЦФО. В сферу нашей деятельности входит оценка коммерческих объектов разного масштаба: от отдельного офиса до бизнес-центра, от бутика и кафе до торгово-развлекательного комплекса, от гаража и земельного участка до завода и добывающего карьера (есть опыт определения стоимости месторождения мела).

Мы оценивали имущество государственных и муниципальных структур (ГУ МВД России по Воронежской области, Воронежской таможни, Министерства имущественных отношений Московской области и др.), крупных инвестиционных, производственных и торговых организаций (девелоперской компании Hines, группы компаний «Рудгормаш», ОАО «Элеватор Рамонский», ТРЦ «Твой дом» и др.), банков РФ.

Независимые оценщики ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» востребованы не только коммерческими организациями, желающими оценить своё имущество, но и судами (ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» входит, например, в список рекомендованных судебных экспертов Московского арбитражного суда), и ведущими российскими банками: на партнёрских началах нам заказывают оценку недвижимости для ипотечного кредитования Сбербанк, «ВТБ24», ОАО «РЖД», ОАО «Россельхозбанк» и многие другие.

Для чего проводят оценку коммерческой недвижимости?

Определение рыночной стоимости коммерческого объекта (вернее, прав на него) чаще всего требуется для кредитования под залог этой недвижимости (оформления ипотеки). Компания ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» аккредитована крупнейшими российскими банками, поэтому наши сотрудники просто не могут не учитывать все требования к оценке, предъявляемые каждым из кредиторов (включая «проблемный» для неопытных оценщиков Сбербанк). Соответственно, наши отчёты об оценке (а в течение года мы их готовим тысячами) всегда принимаются без замечаний.

Помимо оценки коммерческой недвижимости для целей залога, к нам регулярно обращаются за оценкой с целью оспаривания кадастровой стоимости земельных участков (чаще в Воронежской области) и зданий (особенно в Москве). По желанию заказчика мы можем не просто оценить объект и составить акцептируемый любыми судами и комиссией при Росреестре отчёт, но и оспорить кадастровую стоимость «под ключ».

Проведение независимой оценки необходимо также для:

приватизации объекта;
привлечения инвестиций;
решения экономических споров в суде;
совершения сделки купли-продажи (в том числе для перераспределения долей между собственниками, а особенно — при заключении сделки между аффилированными юрлицами);
передачи предприятия в доверительное управление;
передачи долговых обязательств;
определения стоимости права аренды и величины арендной ставки (особенно важно для государственных структур и муниципалитетов);
внесения объекта в уставный капитал;
страхования;
переоценки активов, банкротства или ликвидации юрлица;
взыскания ущерба и выплаты компенсаций.

Как мы проводим оценку?

Вы оставляете заявку на нашем сайте, пишете электронное письмо или звоните.
В процессе переговоров ставятся задачи оценки, обсуждаются особенности объекта.
Подписывается договор, причём для этого не обязательно приезжать в наши офисы.
Вы предоставляете необходимые для оценки документы, а мы тщательно осматриваем и фотографируем объект (если нет ограничения доступа).
Оценщики готовят отчёт и отдают на проверку контролирующим сотрудникам. Срок проведения оценки зависит от сложности и локализации оцениваемого объекта, но обычно составляет 4-10 рабочих дней.
Отчёт об оценке доставляется заказчику (можно и самостоятельно забрать его в воронежском и московском офисах ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга») или отправляется далее по инстанциям в случае заказа у нас комплексных услуг.

Этапы оценки не меняются в зависимости от объекта, а вот набор документов может различаться.

В общем случае для начала процедуры оценки необходимы следующие бумаги:

правоустанавливающие документы;
документы, свидетельствующие об обременениях и ограничениях;
для зданий: технический паспорт или выписка из него, экспликация и поэтажный план.

Дополнительно может потребоваться и определённая бухгалтерская информация, но всё зависит от конкретного объекта и целей оценки. Наши специалисты составят оптимальный список документов, копии которых можно предоставить прямо при осмотре объекта, а в дальнейшем они будут приложены к отчёту.

! Стоимость услуг по оценке не зависит от итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а определяется трудоёмкостью процедуры его оценки.

Основные критерии оценки коммерческого объекта

местоположение (удалённость от крупных населённых пунктов, центра города и крупных транспортных артерий; инфраструктура);
площадь помещений, строений, земельного участка;
состояние объекта;
наличие и состояние коммуникаций;
форма собственности, наличие обременений и сервитутов;
особенности бизнеса и перспективы доходности;
состояние местного рынка недвижимости.

«Вес» приведённых критериев при оценке коммерческой недвижимости несколько перераспределяется в зависимости от назначения объекта. Следует отметить, что близость к центру города иногда не играет большой роли: новейшие, дорогие бизнес-центры в Москве по понятным причинам локализованы не в окрестностях Кремля, а складские комплексы и производственные предприятия намеренно выносятся за черту города. Основополагающим фактором при анализе местоположения таких объектов становится близость к крупным автомагистралям, а также (для складов и заводов) наличие достойных подъездных путей: их неполноценность не позволит хранить товары или вывозить произведённую продукцию с высокой оборачиваемостью, что непременно снизит рыночную стоимость объекта.

Помимо параметров транспортного сообщения на стоимость промышленных предприятий и хранилищ существенно влияют коммуникации и состояние построек (если предусмотрено технологией, то и очистных сооружений). Например, добротный отапливаемый склад пригоден для хранения большего числа наименований товаров, пользуется бόльшим спросом и стόит минимум на треть дороже. Для производственных цехов (зданий) крайне важна и электрическая мощность.

В любом случае сотрудники ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» учтут все возможные факторы и отразят их в отчёте в соответствии с актуальными стандартами оценки и специфическими требованиями инстанций, для которых готовится отчёт. Но важно помнить, что банки и суды руководствуются только свежей информацией, потому срок действия отчёта — 6 месяцев.

ЗАКАЗАТЬ ОЦЕНКУ